Legalização de terras para aumentar o caixa

Vista aérea do Jardim Botânico: pelo menos cinco condomínios da região dependem da Corregedoria do Tribunal de Justiça do DF e Territórios para fazer o registro dos lotes em cartório

Diante da crise financeira que paralisa o governo, a venda de lotes em condomínios de classe média é uma das apostas para fazer caixa e ampliar os investimentos na cidade. Mas o processo de regularização de parcelamentos, que se arrasta há mais de três décadas, esbarra em obstáculos como problemas ambientais, falta de espaço para equipamentos públicos e questionamentos na Justiça. Pelo menos oito áreas de alta renda de propriedade da Terracap estão prontas para serem vendidas diretamente aos ocupantes em 2016, sem necessidade de licitação (veja quadro). No total, 4,2 mil terrenos podem ser negociados no ano que vem.

A comercialização dos imóveis, entretanto, não será fácil. O Ministério Público do DF e Territórios (MPDFT) exige que o GDF cobre dos ocupantes o preço de mercado. A última venda direta foi realizada em 2007, e o preço médio das áreas ficou em R$ 80 mil. De lá para cá, os valores subiram muito, e os moradores têm receio de que a negociação se mostre complicada. Outro confronto que o Executivo local terá de enfrentar será a licitação dos imóveis comerciais ocupados e dos terrenos vazios. O MPDFT não abre mão de que lojas sejam incluídas em concorrência pública da Terracap, e os comerciantes prometem brigar para ter direito à venda direta.

Os condomínios com processo mais adiantado são o Solar de Brasília, o Ville de Montagne e os cinco parcelamentos da Etapa 2 do Setor Jardim Botânico. Além dessas áreas, todas próximas ao Lago Sul, o GDF espera negociar, em 2016, a Gleba 3 do Setor Vicente Pires, com 1.059 lotes. Nos dois primeiros parcelamentos, o trabalho de avaliação dos lotes começou. O preço será calculado com base no valor de mercado, mas a Terracap vai abater todos os investimentos realizados pela comunidade para fazer a infraestrutura.

Esse trabalho é realizado pelas concessionárias do governo, como a Companhia Energética de Brasília (CEB), a Companhia de Saneamento Ambiental do DF (Caesb) e a Novacap. Nesse processo, o GDF estima quanto os ocupantes gastaram para fazer a pavimentação, a drenagem e a iluminação, por exemplo. Esse valor é descontado do preço do terreno.

O diretor técnico da Terracap, Júlio César Reis, conta que a empresa tem firmado termos de compromisso para acelerar o processo, com a concordância do MPDFT. “Para regularizar uma área, é preciso equacionar questões fundiárias, urbanísticas e ambientais. Só depois disso, conseguimos o registro em cartório. Estabelecemos como prioridade a regularização”, explica Reis.

O secretário de Gestão do Território e Habitação, Thiago de Andrade, afirma que, até o fim do ano, o governo chegará à marca de 30 mil terrenos regularizados do ponto de vista urbanístico e ambiental. Mas, nessa conta, entram áreas de baixa renda, além dos lotes de classe média, os únicos a serem vendidos. Ele lembra ainda que, mesmo que haja a venda de parte desses terrenos, o governo não receberá o montante à vista. “Esses recursos não entram de uma vez no caixa do GDF, porque a venda de um terreno é parcelada em até centenas de prestações. De qualquer forma, conseguimos avanços importantes, principalmente em Vicente Pires. Na Gleba 3, só falta publicar o decreto para o pedido do registro em cartório”, conta Thiago.

Acordo

Mas o momento da liberação das escrituras pode demorar mais do que o previsto. Um exemplo disso é o caso dos cinco condomínios da Etapa 2 do Setor Jardim Botânico. Em 2008, o GDF conseguiu aprovar todos os projetos e enviou o processo ao cartório. No entanto, houve impugnações, e a regularização parou na Justiça. Sete anos depois, ainda não há desfecho. A Vara de Registros Públicos rejeitou a impugnação, e o Ministério Público recorreu para que o caso fosse para a segunda instância. O processo chegou até o Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, no mês passado, decidiu que a Corregedoria do Tribunal de Justiça do DF e dos Territórios (TJDFT) é responsável pela análise. A partir de agora, o processo deve acelerar.

O subsíndico do Condomínio Jardim Botânico VI, Leonardo Alcides da Costa, defende a busca de um acordo com a Terracap para agilizar a venda direta. O parcelamento onde ele mora faz parte da Etapa 2 do Setor Jardim Botânico. “Parte dos moradores tem interesse em postergar um desfecho para não ter de pagar de novo. Mas há um grupo, do qual faço parte, que defende um acordo. Temos preocupação de que o preço suba demais e que a Corregedoria do DF autorize a Terracap a vender os lotes, independentemente da existência de uma ação demarcatória”, comenta Leonardo.

Ex-síndica do Condomínio Solar de Brasília, Leda Cavalcanti espera que os valores de venda dos terrenos fiquem próximos do patamar estabelecido em 2007, quando a Terracap vendeu os imóveis da Etapa 1 do Jardim Botânico por uma média de R$ 80 mil. “Acreditamos que seja possível vender por esse valor, corrigido pela inflação. No caso do Solar de Brasília, que é um dos melhores condomínios do DF, os investimentos em infraestruturas feitas pelos moradores foram altíssimos”, justifica.

Além dos 4,2 mil terrenos com possibilidade de venda no próximo ano, o GDF acelera a regularização de outras áreas, como a Gleba 1 de Vicente Pires e a região de Bernardo Sayão, no Guará. No Villages Alvorada, no Lago Sul, os terrenos são valorizados, muitos deles às margens do Lago Paranoá. Mas o governo ainda precisa concluir a elaboração dos projetos para poder vender os imóveis. A expectativa é que isso ocorra em 2017.

A caminho da regularização

Condomínios de propriedade do GDF, ocupados por moradores 

de média e alta rendas, que devem ser vendidos no próximo ano:

» Ville de Montagne

Localização: Setor São Bartolomeu, Lago Sul

Total de terrenos: 894

Situação: conta com licença ambiental, projeto urbanístico e aprovação do Conselho de Planejamento Territorial Urbano do DF (Conplan). Falta a publicação do decreto de regularização, que deve sair semana que vem, para que os lotes sejam registrados em cartório

» Solar de Brasília

Localização: Setor Jardim Botânico

Total de terrenos: 1.006

Situação: tem licença ambiental, projeto urbanístico e aprovação no Conplan. O decreto de regularização foi publicado. O GDF vai apresentar o pedido do registro dos terrenos ao cartório até o fim do ano

» Gleba 3 de Vicente Pires

Localização: Vicente Pires

Total de terrenos: 1.059

Situação: tem licença ambiental, 

projeto urbanístico e aprovação do Conplan. Falta a publicação do decreto de egularização, que deve sair até o fim de novembro, para que os lotes sejam registrados em cartório

» Etapa 2 do Setor Jardim Botânico (condomínios Mirante das 

Paineiras, Parque das Paineiras, Jardim Botânico I, 

Jardim Botânico II e Jardim Botânico VI)

Localização: Jardim Botânico

Total de terrenos: 1.295

Situação: os lotes tiveram todos os projetos aprovados e, em 2008, o GDF apresentou ao cartório o pedido de registro dos terrenos. A liberação das escrituras foi impugnada, e o processo tramita na Justiça, desde então. Neste mês, o STJ determinou que a Corregedoria do TJDFT será responsável pela decisão sobre o registro, que deve sair em breve  Condomínios que devem ser regularizados em 2016, com venda em 2017:

» Gleba 1 de Vicente Pires

Localização: Vicente Pires

Total de terrenos: 3.995

Situação: a licença ambiental foi expedida em outubro. Na semana que vem, o projeto deve ser analisado pelo Conplan. Depois disso, o governo publicará o decreto de regularização

» Villages Alvorada

Localização: Lago Sul

Total de terrenos: 530

Situação: o governo passado elaborou um projeto urbanístico único para a regularização dos lotes ocupados e para a venda de terrenos vazios, o que emperrou o processo. A Terracap separa os dois processos, que tramitarão separadamente. A área tem licença ambiental

» Bernardo Sayão

Localização: Guará

Total de terrenos: 1.812

Situação: o projeto urbanístico está em andamento. Os estudos ambientais estão concluídos, e a licença ambiental da área deve ser emitida em breve. Depois disso, a regularização será analisada no Conplan

Fonte: Correio Braziliense. Acesso em 23/11/2015