Expectativa pelo preço dos terrenos

A decisão da Justiça de determinar o registro de 1.225 lotes do Setor Jardim Botânico em nome da Terracap gerou expectativa entre os moradores da região. Com a liberação das escrituras, o governo poderá fazer a venda direta dos terrenos aos ocupantes. Mas, como a legislação obriga que as terras públicas sejam negociadas a preço de mercado, com desconto do valor gasto em benfeitorias, a comunidade teme o impacto da nova cobrança em um momento de crise econômica. Se o GDF seguir o padrão adotado no último processo, realizado em 2007, os imóveis da Etapa 2 custarão cerca de R$ 180 mil. Os lotes dos condomínios Jardim Botânico I, Mirante das Paineiras, Parque das Paineiras, Jardim Botânico VI e parte do Estância Jardim Botânico serão colocados à venda em um prazo de 60 dias.

Na última terça-feira, o Conselho Especial do Tribunal de Justiça do DF negou recurso especial apresentado por um grupo que impugnou o registro da área em cartório. A Corte determinou que o tabelião responsável pela área libere as escrituras em nome da Terracap. O caso se arrasta no Judiciário desde 2008, quando o governo tentou registrar os terrenos. À época, houve 21 impugnações ao pedido apresentado pelo GDF. Assim, tudo parou na Justiça.

Em 2012, a Vara de Registros Públicos do DF julgou improcedente o pedido e determinou a liberação da documentação dos lotes. “O fato de haver uma ação demarcatória em curso não constitui óbice ao registro pretendido”, alegou o juiz Ricardo Daitoku. “Verifica-se que é de interesse social a regularização de loteamento no Distrito Federal e, no caso em questão, o interesse público do loteamento cujo registro se pretende é explícito”, acrescentou o magistrado.

A decisão foi contestada e alcançou a Corregedoria do TJDFT, que manteve o entendimento da Vara de Registros Públicos. A pedido do Ministério Público, o caso tramitou no Superior Tribunal de Justiça e voltou à Justiça brasiliense. Na terça-feira, o Conselho Especial encerrou a polêmica. Não cabe mais recurso dessa decisão. Assim que sair o acórdão, a Terracap lançará o edital para a venda direta dos lotes.

Abatimento
O presidente da Terracap, Júlio César de Azevedo Reis, afirma que a empresa deve começar a convocar os ocupantes de imóveis daqui a 60 dias (leia Tira-dúvidas). “Vamos publicar o edital convocando os moradores a comparecerem à Terracap para assinar a manifestação de interesse em participar da venda direta. Eles terão 90 dias e, depois desse prazo, os lotes irão para licitação”, detalha Júlio. Na próxima semana, a Terracap convocará os síndicos dos parcelamentos para conversar sobre a definição do preço dos imóveis.

Os lotes vazios e comerciais não serão incluídos nessa modalidade de alienação. “A premissa da venda direta é o direito à moradia. Por isso, ela só valerá para terrenos ocupados, como estabelece o Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público”, justifica Júio César. Ainda não há definição de quando será feita a licitação de imóveis vazios ou de uso comercial.

A legislação determina que, para a venda direta, seja cobrado dos ocupantes o valor de mercado, com o abatimento dos gastos em infraestrutura. Para isso, o GDF quantificou o montante que a comunidade investiu para construir pavimentação, sistema de drenagem, meios-fios e iluminação pública. Esse levantamento está pronto e será somente atualizado pelos técnicos do governo.

A última venda direta realizada no DF ocorreu em 2007. À época, a Terracap lançou edital para negociar 420 terrenos dos condomínios Mansões Califórnia, San Diego, Portal do Lago Sul e parte do Estância Jardim Botânico. Descontando as benfeitorias, o valor médio de cada imóvel ficou em torno de R$ 75 mil. Esse valor equivale a um desconto de cerca de 60% no preço de mercado até então. Se esse percentual for aplicado ao valor atual de mercado dos terrenos da Etapa 2 do Setor Jardim Botânico, o preço final pode ficar em torno de R$ 180 mil. Essas são estimativas do mercado imobiliário. O governo evita falar em valores enquanto não sair o edital.

Receio
A síndica do condomínio Mirante das Paineiras, Narcisa Azevedo, conta que a maioria da comunidade rejeita a perspectiva de pagar novamente pelo lote. “A maioria não aceita fazer acordo com a Terracap. Temos um processo demarcatório, com garantia de êxito no fim. As terras são particulares, não públicas”, argumenta. “Não temos serviços públicos na região, todas as benfeitorias foram feitas pelos moradores. Sofremos com assalto e não contamos com segurança pública”, reclama.

Moradora do Jardim Botânico I há 17 anos, a dona de casa Dyjane Albuquerque, 49 anos, reclama de o governo fazer venda direta em um momento de profunda crise econômica. “A minha filha perdeu o emprego recentemente, contamos apenas com a renda do meu marido, que é um pequeno empresário e também tem sofrido com a crise econômica. Se o governo está com problema nas finanças e precisa de dinheiro, deveria procurar outra saída”, sugere Dyjane.

A síndica do condomínio Jardim Botânico I, Vânia de Araújo Brito, 63, lembra que a maioria dos moradores da região comprou lotes em parcelamentos de boa-fé. “Havia documentação das terras, que foram compradas de um general. Não poderíamos saber que não eram realmente lotes particulares. Ninguém aqui é grileiro”, lembra Vânia. “Não me recuso a pagar pelo lote, mas tem de ser um valor compatível com a nossa realidade e deve levar em conta o fato de que nós pagamos por toda a infraestrutura do condomínio”, conclui.

Tira-dúvidas
Como será calculado o valor dos terrenos?O preço de cada imóvel será calculado com base no valor de mercado, descontado todo o gasto efetuado em infraestrutura. Essa avaliação levará em conta quanto os moradores gastaram para fazer as redes de drenagem, pavimentação e iluminação pública.

Quanto os moradores terão de pagar?O governo ainda não definiu o preço dos terrenos. Em 2007, na última venda direta realizada pela Terracap, na Etapa 1 do Jardim Botânico, os lotes foram vendidos por um valor médio de R$ 75 mil. À época, isso equivalia a um desconto de 60% do valor de mercado dos lotes. Levando em conta esse percentual, os terrenos da Etapa 2 do Setor Jardim Botânico devem custar cerca de R$ 180 mil, pois um imóvel na região custa cerca de R$ 450 mil.

Quando será feita a venda direta?A Terracap prevê a publicação do edital de venda direta em 60 dias. A partir daí, os moradores serão convocados a assinar a manifestação de interesse em comprar o lote. Eles terão 90 dias para comparecer à Terracap. Depois disso, quem não registrar interesse terá o lote incluído em licitação.

E as condições de pagamento?

O valor dos terrenos poderá ser financiado diretamente com a Terracap, que autoriza o parcelamento dos imóveis em até 240 prestações. O comprador poderá optar entre o sistema SAC e a tabela Price, com taxa de juros de 0,4% ao mês.

O que será feito com lotes vazios e comerciais?Não serão incluídos na venda direta. Por determinação do Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público, esses imóveis terão de ser licitados. Os comerciantes terão direito de preferência. Os terrenos vazios serão incluídos em certames oficiais da Terracap. Não há data prevista para a venda.