Os reis da propriedade

Imperador do solo

Depois da Terracap, braço do GDF responsável pela venda de áreas públicas, o senador cassado Luiz Estevão é o maior dono de terras do DF. Condenado a 30 anos de prisão, planeja construir uma cidade para 380mil habitantes em uma propriedade rural de 28milhões de m².

Luiz Estevão em meio à plantação na Fazenda Prisca: força política ajudou a multiplicar os negócios imobiliários

Quando colocou os pés em Brasília, Luiz Estevão de Oliveira Neto era um garoto de classe média. Criado por tios que moravam em Uberlândia, estudou até os 16 anos no Colégio Parisiense do Rio de Janeiro, um internato. A mãe morreu no parto. O pai, perdeu aos 12 anos. Em solo candango, replantou suas raízes. Casou-se, teve seis filhos e provou o mais doce sabor do poder. Elegeu-se o deputado distrital mais votado da história. Virou senador na primeira tentativa. Depois, sentiu o fel da desgraça política. No balanço de uma vida pública: três décadas de condenação à cadeia e a força que a terra lhe rendeu. Do solo, fez fortuna. Hoje aos 63 anos, é o maior dono de propriedades rurais no Distrito Federal, onde caberiam pelo menos sete cidades inteiras. Só perde para a Terracap, a Companhia Imobiliária de Brasília.

Está nas mãos do homem cravejado por denúncias de desvios de dinheiro a possibilidade de erguer uma nova cidade na capital do país, com capacidade para abrigar 380 mil pessoas. Nos últimos meses, Luiz Estevão se dedica a seu novo projeto, um empreendimento habitacional na Fazenda Santa Prisca, que adquiriu há 30 anos. Em quatro décadas de Brasília, tornou-se protagonista de um jogo de War. Fez da conquista por territórios uma obstinação. Conta que comprou as primeiras fazendas em 1976, em uma licitação aberta pela prefeitura de Formosa, um dos três municípios que originaram o DF. Na época, já estava casado com  Cleucy Meirelles, moça rica, filha de Cleto Meirelles, dono da Caderneta de Poupança Colmeia, que anos depois quebrou.

A partir do primeiro naco no DF, Luiz Estevão multiplicou suas propriedades. Relata que de tempos em tempos percorria as fazendas fronteiriças para fazer negócio. “Naquela época, a terra não valia muito. As pessoas vendiam com mais facilidade”, diz. Foi com o vizinho Luís Sousa Lima que aprendeu o valor da cultura da soja. Passou a plantar e hoje produz 420 mil sacas por ano. A produção é exportada. Em moeda, rende R$ 25 milhões por ano. Cultiva ainda milho e feijão.

Começou vendendo pneu, ofício do tio Lino Martins Pinto. Chegou a ter 59 lojas em 39 cidades. Só em Brasília eram cinco. Mas enriqueceu mesmo comprando imóveis urbanos, cinco concessionárias de veículos, além de uma construtora. Formou o conglomerado OK. Com a decadência política e os rolos na Justiça, as empresas de Luiz Estevão enfraqueceram. Restou-lhe, no entanto, um vigoroso patrimônio imobiliário.

Apesar de condenado à cadeia pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), Luiz Estevão tem muitos planos. Está em fase de acabamento um escritório que montou no Lago Sul, na Península dos Ministros, a área mais nobre de Brasília. O gabinete de trabalho é vizinho à Residência Oficial do Senado, de onde ele saiu em 2000 como primeiro senador cassado da história. A decoração é minimalista, usa concreto aparente e cores neutras, em tons pastéis.

A propriedade no Lago Sul é parte de uma lista extensa de imóveis que inclui 11 prédios inteiros no Setor Bancário Sul, dois no Setor Bancário Norte, nove no Setor Hoteleiro Norte, entre projeções e edifícios, três no Setor Hoteleiro Sul. Entre o Plano Piloto e o Sudoeste, são 21 projeções residenciais. No Sudoeste, possui um complexo comercial que abriga por locação o núcleo de Inteligência da Polícia Federal, o Instituto Chico Mendes e o Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento. Os aluguéis de centenas de imóveis são a principal fonte de renda de Luiz Estevão desde que teve os bens bloqueados pela Justiça, em 2000.

O que poderia ser uma adversidade, no entanto, tornou-se uma mina de ouro. Mágicas que as terras de Brasília fazem. Como a valorização de projeções, lotes, casas e apartamentos na última década foi exponencial, a riqueza dele cresceu na mesma proporção. Impedido de vender os bens, teve uma poupança forçada, com lucro que nenhum negócio seria capaz de gerar na capital brasileira. Mais rico do que nunca, Luiz Estevão destaca-se nas pistas de Brasília a bordo de uma de suas duas Ferraris vermelhas.

Lobby

O novo escritório de Luiz Estevão foi construído especialmente para a concepção do projeto da Santa Prisca, fazenda localizada em Santa Maria, a pouco mais de 15 minutos do Lago Sul. A área de 2,8 mil hectares, ou 28 milhões de metros quadrados, é maior do que várias cidades do DF, como Gama, Guará, Recanto das Emas, São Sebastião, Taguatinga e os lagos Sul e Norte. A fazenda tem o tamanho de 70 superquadras do Plano Piloto.

As terras do empresário ganharam potencial bilionário em 1997, com a aprovação do Plano de Desenvolvimento e Ordenamento Territorial (Pdot), que incluiu a área dele na zona urbana de dinamização, um passo para a ocupação populacional. Foi uma guerra, um dos maiores embates do governo de Cristovam Buarque, então no PT. Luiz Estevão era deputado distrital à época e liderava a bancada da oposição. Obteve o apoio da maioria dos deputados e foi respaldado posteriormente por uma decisão judicial.

Quinze anos após esse episódio, 12 após ter sido expurgado da política, a história se repete. Mais uma vez em um governo do PT, Estevão conseguiu autorização do Legislativo para construir uma cidade em suas terras. Na revisão do Pdot, o governo sugeriu a modificação da natureza da região de zona de expansão urbana para área de contenção rural, sob o fundamento de que Estevão usava a propriedade para a especulação imobiliária. A diferença é contada em bilhões. Na primeira destinação é possível construir uma cidade no local. Na outra, deve-se usar a área apenas para o plantio ou criação de gado.

Mas a iniciativa do Executivo foi contida na Câmara, quando um grupo de distritais apresentou emenda supressiva para neutralizar a sugestão oficial. O imperador mostrou que mantém sua força na política. Mais que preservar a destinação urbana, obteve o empurrão que faltava para dar início ao complexo habitacional. No entanto, antes de fazer concreto o projeto da construção de um império imobiliário, Estevão terá de conquistar o desbloqueio de seus bens. Ele já deu o primeiro passo. Negociou com a Advocacia-Geral da União o pagamento do prejuízo que causou aos cofres públicos com a obra superfaturada do Tribunal Regional do Trabalho de São Paulo. Começou a pagar R$ 468 milhões em 96 parcelas mensais.

Nas mãos, 10% das terras

O que torna Luiz diferente dos Josés, das Marias, dos Antônios e de tantos Franciscos entre os 320 mil inscritos na fila por moradia da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do DF (Codhab) é a posse da terra. Ele se apresenta como o dono de 12mil hectares no DF, quase 10% de todo o território que pertence a particulares. Além da Santa Prisca, tem a posse de duas outras fazendas, a Poço Claro ou Lamarão e Manga ou Estiva, que registrou em seu nome. As propriedades estão posicionadas em zona rural, próximas ao Paranoá. Juntas, somam mais de quatro vezes a área da Santa Prisca.

Os 12 mil hectares equivalem a 120 milhões de m², 2,5 vezes a área somada de todas as 120 superquadras residenciais do Plano Piloto. “No futuro, com o crescimento do DF, será  inevitável que essas fazendas sejam transformadas em urbanas”, aposta Estevão, que faz projeções da demanda por moradia a partir dos aprovados em concurso público todos os anos no DF. “Abrem-se por ano 25 mil vagas de concursos entre os da União e os do GDF. É um  crescimento de 4% a 5% ao ano. Essas pessoas precisam ter onde morar.”

Para transformar suas fazendas em cidades, a Terracap primeiro terá de reconhecer que pertencem de fato a ele. Na companhia pública, Luiz Estevão é o maior cliente de processos judiciais. Há uma advogada na Procuradoria Jurídica do órgão oficial que se especializou nas demandas relacionadas ao barão das terras do DF. Um dos processos se refere a uma área que teria sido desapropriada dentro da Santa Prisca, tendo como expropriada a empresa Vale do Simental Agropecuária Ltda. Luiz Estevão alega ser o dono dessa área também.

A compra das fazendas da prefeitura de Formosa, onde Luiz Estevão fincou sua riqueza, é um dos casos inseridos nas confusões das desapropriações das fazendas goianas que a partir de 1955 passaram a solo candango. Ele diz que comprou a terra em 1976, portanto 21 anos depois que a comissão de desapropriação presidida por Altamiro de Moura Pacheco começou a adquirir as fazendas para a formação de Brasília. Luiz Estevão é dono de uma gleba que, segundo a “Escritura pública de transferência de bens imóveis à União Federal e incorporação à Novacap” — a certidão de nascimento da capital, lavrada em 7 de abril de 1960 —, pertencia aos brasilienses.

A conquista de territórios que tornou Luiz Estevão um homem arquimilionário é um sonho distante para milhares de candangos que vivem na clandestinidade. Ele diz que foi questão de oportunidade. Os outros reclamam pela falta dela. “Apostar no mercado imobiliário era a conclusão mais óbvia que alguma pessoa com pensamento no futuro poderia chegar”, resume o imperador das terras.

A Universidade de Brasília aparece como a maior dona de terras no Plano Piloto, com 26 projeções só na Asa Norte. Individualmente, nomes como os de Luiz Estevão e de Paulo Octávio se destacam com fortunas feitas a partir do tesouro imobiliário do DF.

Projeção da Universidade de Brasília na 207 Norte: custo do terreno em um dos bairros mais valorizados de Brasília varia entre R$ 30 milhões e R$ 40 milhões

A Universidade de Brasília (UnB) está para as terras urbanas como Luiz Estevão para as propriedades rurais do Distrito Federal. A UnB é a maior dona de terrenos no Plano Piloto. Mantém em seu patrimônio um estoque do que se tornou raridade no coração da capital: áreas habitacionais não construídas. São 26 projeções de prédios. Todas na Asa Norte, bairro nobre em Brasília. O acervo imobiliário da instituição inclui 1.747 imóveis. E, se depender da nova gestão, eleita em setembro, os bens não serão desfeitos, mas multiplicados. “Somos uma universidade rica. Não defendo queimar imóveis. Devem servir para nos gerar cada vez mais renda”, considera o reitor da UnB, Ivan Camargo.

O acadêmico, no entanto, ressalva que a decisão final será tomada a partir do Conselho Diretor, que, depois de cinco anos sem convocação, será reativado, com nomeações de integrantes escolhidos em lista tríplice pelo ministro da Educação, Aloizio Mercadante. A instância define as diretrizes imobiliárias da Fundação Universidade de Brasília. A UnB arrecada por ano R$ 18,8 milhões com aluguéis de imóveis. Entre seus bens, estão 816 apartamentos alugados na Asa Norte e 677 unidades funcionais ocupadas por professores e servidores.

De tão amplo, é difícil calcular o tesouro imobiliário da instituição. Cada projeção mede mil metros quadrados, suficientes para erguer um prédio de seis andares, gabarito permitido no Plano Piloto. Um terreno como esse custa entre R$ 30 milhões e R$ 40 milhões na Asa Norte. O bairro é hoje o mais valorizado do Distrito Federal, uma vez que, diferentemente do Setor Noroeste — em construção —, a Asa Norte conta com infraestrutura. Além disso, tem características que contribuem para uma boa qualidade de vida, como comércio consolidado e o Parque Olhos d’Água, uma área ambiental de 21 hectares entre as quadras 413 e 414 Norte, além de ser endereço da própria Universidade de Brasília.

A UnB amealhou um patrimônio substantivo já em sua criação, em 1961. Por um decreto do então presidente João Goulart, a Companhia Urbanizadora da Nova Capital (Novacap), à época dona de todas as terras públicas, doou 12 superquadras inteiras para a universidade,  patrimônio que a instituição negociou ao longo dos últimos 50 anos.

Shoppings

As valiosas terras que constroem riquezas em Brasília estão concentradas nas mãos de poucos. A história mostrou que a capital produziu três tipos de milionários ligados ao setor imobiliário. Os que, como Luiz Estevão, investiram em propriedades rurais; aqueles que acumularam patrimônio urbano aplicado em locações; e os donos de incorporadoras. O empresário Paulo Octávio foi um dos que enriqueceram transitando entre duas dessas atividades. Especializou-se na compra de projeções licitadas pela Terracap, na construção de prédios e na venda a terceiros.

Paulo Octávio também fatura alto com o aluguel de salas em shoppings, hotéis, entrequadras e prédios. Não há como percorrer o Plano Piloto sem notar a marca de seu domínio econômico. Ele já construiu 600 empreendimentos ao longo de 37 anos à frente da empresa. O ex-vice governador do DF, casado com Anna Christina Kubitschek, neta do ex-presidente Juscelino Kubitschek, ergueu quatro shoppings (Casa Park, Iguatemi, Brasília e Taguatinga), dos quais mantém sociedade em três. Ele investe agora na inauguração do primeiro centro de compras de Ceilândia, maior cidade do Distrito Federal que abriga população de classe média baixa. O centro comercial será batizado de JK, o fundador de Brasília.

Afastado da política desde a crise com a Operação Caixa de Pandora, na qual se tornou um dos alvos em fevereiro de 2010, ele voltou a se concentrar nas empresas. Tem como meta econômica chegar aos mil empreendimentos na capital. Nos negócios, ele não deve ter do que reclamar. Às vésperas da Copa do Mundo, Paulo Octávio se prepara para faturar com a hospedagem dos milhares de turistas que desembarcarão em Brasília para assistir às partidas no Estádio Nacional de Brasília Mané Garrincha. O empresário é dono de quatro hotéis no Plano Piloto. “A PauloOctávio não investe um centavo fora do DF”, diz o empresário.

A exemplo de Paulo Octávio, há uma geração de ricos que teve como base de suas fortunas o mercado imobiliário de Brasília. Enquanto uns se fixaram nos empreendimentos habitacionais, outras famílias fizeram um patrimônio com a locação de imóveis. É o caso dos Baracat, dos Lutfala, dos Bittar e dos Rodopoulos. 

Todos fazem parte de uma elite de endinheirados que o solo fértil da capital ajudou a produzir. Dados da Associação de Empresas do Mercado  imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF) revelam que, ao focar seus rendimentos nas várias possibilidades que a terra oferece de lucro, apostaram certo. O mercado cresceu só na última década, em média, 20% ao ano. Poucos negócios no mundo rendem tanto.

Quase um século de especulação

Os primeiros casos de especulação imobiliária no Distrito Federal ocorreram na década de 1920, quase 40 anos antes da inauguração de Brasília. A venda de terrenos teve início em 1922, quando foi lançada a Pedra Fundamental da futura capital, no Morro do Centenário, a nove quilômetros de Planaltina (GO). O agrimensor Deodato do Amaral Louly, latifundiário da região, criou áreas habitacionais em suas propriedades de Goiás, com o atrativo de que algum dia elas seriam parte da capital da República. E foram mesmo. Deodato foi um dos donos da Fazenda Bananal, onde se construiu a Esplanada dos Ministérios e a Praça dos Três Poderes.

Ele ganhava, por exemplo, terras das fazendas de Goiás como parte do pagamento pelos serviços que prestava de medição das propriedades. Deodato chegou a se tornar intendente (prefeito) de Planaltina. Entre 1928 e 1930, foram criados diversos projetos de loteamentos, entre os quais Planaltópolis, Planaltinópolis e Planópolis. Muita gente comprou terrenos ou ganhou os lotes em promoções do tipo “Encontre uma arara no desenho”, publicadas em jornais da época.

Nesse caso, o beneficiário pagava “apenas” algumas taxas. Esses parcelamentos, no entanto, só existiam no papel. Os lotes não foram demarcados e, com isso, os compradores não podiam tomar posse. Nos contratos, havia uma cláusula de retrocessão, segundo a qual quem não ocupasse as terras compradas num prazo de cinco anos perdia para o proprietário original.

O presidente da Comissão de Desapropriação, Altamiro de Moura Pacheco, registrou no relatório que foi procurado por várias pessoas que alegam terem direito sobre essas terras. Integrantes da comissão fizeram sobrevoos e percorreram a região de Jeep, mas os loteamentos nunca foram encontrados. Décadas depois, com a valorização imobiliária da capital, herdeiros tentavam fazer valer o direito de propriedade de terras compradas pelos pais. Alguns entraram na Justiça com pedido de indenização. Não houve caso de sucesso, segundo a Procuradoria jurídica da Terracap.