Territórios sem lei

Brasília foi criada para ser modelo. O plano urbanístico da nova capital foi feito mediante concurso público, vencido pelo arquiteto Lucio Costa. Como imaginar que, 52 anos após sua inauguração, o Distrito Federal tenha se tornado um celeiro de todo tipo de irregularidade que existe Brasil afora? Os números são devastadores. Das 31 regiões administrativas que compõem o DF, 17 têm parte do território irregular. Em alguns casos, a situação é ainda mais grave, com toda a área fora da lei. Entre bairros ou cidades inteiras, oito têm esse perfil: seis RAs — Paranoá, Itapoã, Estrutural, Jardim Botânico, São Sebastião e Vicente Pires — e dois bairros de Ceilândia, o Sol Nascente e o Pôr do Sol.

Juntas, essas localidades reúnem quase 450 mil moradores, sem contar os residentes dos condomínios irregulares, o que eleva esse contingente a praticamente um milhão de pessoas. Dados da Companhia de Planejamento do DF (Codeplan) indicam que um terço da população da capital, próxima a 2,7 milhões habitantes, mora em área irregular e mais da metade deles (57%) não têm a escritura de registro imobiliário, ou seja, não são os verdadeiros donos dos próprios imóveis que habitam.

A Pesquisa Distrital por Amostra de Domicílios do DF, feita em 2011 e que condensa informações sobre moradia na capital, dimensiona a partir de números o tamanho do problema. Em uma consulta na qual os moradores declaram suas condições, constatou-se que 158.179 domicílios próprios são completamente irregulares. Corresponde a 20,2% de todas as residências do DF. O presidente da Codeplan, Júlio Miragaya, alerta que essa quantidade pode ser ainda maior e chegar a um terço da população. “Muitas pessoas, por receio ou mesmo constrangimento, deixam de relatar a situação real de moradia”, explica o técnico. Soma-se a isso o fato de que quem paga aluguel nem sempre reporta fielmente a condição do registro do imóvel onde vive.

Está em Ceilândia o cenário mais alarmante nas áreas de baixa renda. Há pelo menos 68.310 residências sem escritura de propriedade. Em segundo lugar, aparece o Paranoá, em que 11.760 domicílios têm problemas de documentação do imóvel. Até em áreas de média e alta renda, como a região de Sobradinho II, onde há intensa concentração de loteamentos horizontais feitos na clandestinidade, existem 25.843 domicílios sem escritura.

A falta do registro atinge toda a coletividade. Quem compra nessas condições fica impedido, por exemplo, de deixar o bem como herança para os filhos, não pode usar o imóvel como garantia para financiamentos e vai fazer parte de um mercado paralelo, sempre sujeito à insegurança jurídica. Limitação que é motivo de desgosto na vida de Egídio Maia de Carvalho, ex-presidente de uma associação de moradores do Paranoá. Aos 81 anos, 12 filhos, o aposentado que conta ter feito de tudo um pouco para sustentar a família numerosa não sabe se deixará para os herdeiros sua única riqueza material, uma casa de 96 metros quadrados que comprou por R$ 70 mil. Embora caprichoso — usou um jogo de tintas coloridas nas paredes —, Egídio nunca conseguiu deixar a casa como gostaria. “Precisaria de mais dinheiro, um empréstimo, mas ninguém aceita se você não chega com a escritura.”

O bom de viver muito é que Egídio já teve a oportunidade de lutar pela causada escritura definitiva com várias gerações de governo. O ruim foi ver que ninguém conseguiu resolver nem o problema dele, nem o de milhares de vizinhos. “Não tem governo melhor do que outro, pode ter pior”, diz. Do alto de sua simplicidade, ele resume por meio da própria história a confusão fundiária no Paranoá, onde há uma disputa de propriedade entre a Terracap e herdeiros das fazendas que ali existiam. “Esse terreno não é deles (dos herdeiros), não é do governo, não é nosso.”

Vantagem

Os cidadãos que se aventuram em transações à margem da lei levam uma vantagem indevida em relação a quem compra um imóvel e o registra em cartório. Com esse artifício, deixam de pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma alíquota de 4% que incide sobre o preço do bem todas as vezes que há uma operação envolvendo a propriedade. É justamente nesse ponto que uma escolha pessoal repercute em prejuízo aos cofres públicos. “É certo que uma hora essas pessoas terão de pagar pela terra que ocuparam de maneira precária. Durante anos, o que existiu no DF foi uma verdadeira indústria da invasão”, afirma o secretário de Habitação, Geraldo Magela. Ele coordena um programa de regularização e entrega de escrituras em várias regiões do DF, ação considerada estratégica pelo governador Agnelo Queiroz.

Para se ter uma noção da irregularidade, só em Vicente Pires, que reúne 8,8 mil lotes, a União, proprietária de pelo menos 80% da área (1,8 mil hectares), deixa de receber uma quantia bilionária com a ocupação desordenada. Uma estimativa feita pelo próprio governo aponta que, no lugar, o preço médio do terreno é de R$ 200 mil. Assim, se cada morador pagasse para o verdadeiro dono da terra, o governo teria amealhado R$ 1,7 bilhão.

O valor é suficiente para construir quase duas arenas como o Estádio Nacional de Brasília Mané Garrincha, que está sendo erguido para sediar a Copa do Mundo de 2014. O Tesouro perde ainda em impostos todas as vezes que há uma transação imobiliária por meio de contrato de gaveta. Em uma única operação de venda de todos os terrenos, o ITBI representaria R$ 70 milhões. E, claro, o mercado de compra e venda é perpétuo.

Lavagem de dinheiro

Prejuízos pessoais ou perdas de arrecadação tributária são dois aspectos de um problema de difícil solução. Há um terceiro fator que a informalidade nas transações clandestinas de imóveis ainda alimenta: as operações de lavagem de dinheiro. Recursos cuja origem é o crime são esquentados em negociações camufladas. O lucro da máfia é muitas vezes usado para comprar imóveis que não aparecem nos órgãos oficiais, uma vez que não se paga imposto e não se registra em cartório.

“O verdadeiro dono pode nunca aparecer, ao usar o subterfúgio de colocar o imóvel em nome de laranjas com uma procuração que dá poderes para vender ou alugar o bem. O cartório serve justamente para dar publicidade aos registros e para que a sociedade possa saber quem são os verdadeiros donos dos imóveis”, afirma o promotor de Justiça Sérgio Bruno Cabral Fernandes, coordenador do Núcleo de Combate às Organizações Criminosas (Ncoc) do Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. “O laranja também pratica crime de lavagem, porque ajuda a ocultar a origem do bem”, alerta o promotor. (AMC e LT).

De colônia agrícola a loteamento bilionário

O passado rural de Vicente Pires, região um dia repleta de córregos e solo especial, deu lugar a invasões e a condomínios irregulares. A omissão do poder público é citada como o motivo para o crescimento desordenado da região, incrustada em uma área supervalorizada

E das sementes brotaram os espigões de cimento, tijolos, concreto. Vicente Pires era uma colônia agrícola de solo alimentado por córregos, do tipo hidromórfico, de cor preta, que retém a água e fertiliza a terra boa para dar manga, jaca, banana, laranja, limão, uva, milho, feijão, onde até hoje vivem pombos-correio, capivaras, tucanos, veados. Mas a pressão por uma política habitacional de classe média, aliada à omissão do poder público e ao oportunismo de grileiros, rompeu na marra a vocação rural da área a 15 minutos do Plano Piloto, vizinha a Taguatinga, a Águas Claras e ao Guará. Das 358 chácaras iniciais, 80% delas foram parceladas, loteadas e vendidas a terceiros. Com status de região administrativa, a 30ª do DF, a localidade virou uma cidade desordenada.

Imagens aéreas obtidas a partir de um sistema de monitoramento por satélite indicam que, até 1991, a área de Vicente Pires era essencialmente agrícola. A semente da grilagem, no entanto, já estava plantada. Naquele ano, estreia dos trabalhos da Câmara Legislativa, a primeira comissão parlamentar de inquérito (CPI) tinha como foco irregularidades nas concessões da Fundação Zoobotânica em Vicente Pires e na vizinha Arniqueiras. Hoje governador do DF, Agnelo Queiroz estava em seu primeiro mandato de distrital e integrou a investigação.

Vinte e um anos se passaram e as fotografias sobre a região demonstram que a ocupação irregular se deu em proporções exponenciais, invadindo áreas de preservação. Onde deveria haver hortas há mansões e prédios de até cinco andares. Edificações construídas sem alvará, em cima de um solo esponjoso, que nas chuvas provoca desabamentos. “A falta de controle tornou a situação praticamente irreversível. Tornar legal o que durante décadas foi solidificado nas bases da irregularidade é um dos nossos principais desafios”, considera Agnelo.

Vicente Pires nasceu da conivência do poder público. Terra primeiro ocupada por índios e, mais tarde, por fazendeiros, a Colônia Agrícola Vicente Pires surgiu de uma decisão do governo de José Aparecido, no fim dos anos de 1980, de centralizar na região o processo de expansão da produção rural da então Colônia Agrícola de Águas Claras. Os agricultores que ali se instalaram ganharam do governo o direito ao uso do solo para o plantio por 30 anos. Ao longo do tempo, no entanto, a concepção original acabou desvirtuada.

Assinada por 13 distritais, entre os quais o atual secretário de Habitação, Geraldo Magela, a CPI da Terra, de 1991, apontou que a maioria dos beneficiários de chácaras arrendadas pela Fundação Zoobotânica não eram agricultores. Entre os agraciados com pedaço de terra, muitos funcionários públicos e profissionais liberais. Houve fraudes nos contratos de arrendamento. E, pior do que isso, parte significativa ocupava cargos públicos influentes ou era parente de poderosos.

A CPI constatou que não havia um plano de utilização das chácaras. O projeto definitivamente não estava relacionado ao interesse público. Quem recebeu o lote parcelou e vendeu. Surfou na onda do crescimento de Águas Claras, que valorizou a região vizinha, muito procurada pela classe média. “É impressionante como há um rigor do Estado nas construções de Águas Claras e a omissão no bairro separado apenas por uma pista”, diz o deputado federal Luiz Pitiman (PMDB).

Diagnóstico da desordem

O endereço, antes de produtores, é um exemplo de como a especulação imobiliária combinada com a falta de fiscalização do Estado pode produzir um loteamento às avessas, em que o planejamento virá depois da consolidação urbana. Com a experiência de quem integra o Corpo de Bombeiros, o administrador de Vicente Pires, Ebenezer da Costa Aquino, faz um diagnóstico da desordem. Como a cidade irrompeu de dentro das chácaras, muitas ruas são sem saída ou, de tão estreitas, se tornaram impossíveis para o trânsito de caminhões de lixo ou de resgate.

Ebenezer conta que tem se reunido com a equipe de Segurança Pública em busca de uma solução para uma demanda urgente. Em caso de incêndio ou de acidente grave, não há mangueira com extensão suficiente para apagar o fogo. “Precisamos de equipamentos específicos, sem os quais o socorro pode ficar comprometido.”

Vicente Pires é endereço de 67.783 pessoas que vivem em uma área de 2.152 hectares. É o equivalente a 2,1 mil campos de futebol, mas, do verde, sobraram apenas poucas propriedades. Segundo o administrador da cidade, há 76 remanescentes. Menos ainda são os que mantêm a atividade rural. Djair Bernardo da Silva, graduado pelos vizinhos como Dr. Djair, é um dos resistentes.

Encravada em meio a quatro condomínios residenciais, a chácara cuidada por ele parece um oásis no meio da selva de pedra. Em um terreno de 3 hectares, o chacareiro planta de tudo. Abacate, banana, laranja, acerola, graviola, pitanga, pequi, pitomba, framboesa, jaca, noni, só para falar de frutas. Tem ainda feijão, milho, cenoura, batata e hortaliças de todas variedades. Também há jatobá, sucupira, bacupari, leucena, mamacadela, cagaita e ipês, nativas do cerrado.

Resistência

Não por acaso, Djair recebe tratamento de doutor. “Tenho dezenas de ervas medicinais. Com o que vem da terra, a gente trata tudo, o corpo e a mente”, ensina. O produtor completou 74 anos e diz que nunca esteve internado. Assegura que não toma remédio e não se lembra da última vez que adoeceu. “Tudo o que eu consumo é o que planto”, diz. Djair tem amor pelo solo que ajudou a manter fértil. Assegura que vai resistir à especulação imobiliária. “Já toquei muita gente daqui querendo lotear essa chácara. Não permitirei jamais”, afirma.

A abundância é tanta que a produção no terreno de Djair não se restringe à subsistência. O chacareiro especializou-se na plantação de uvas. Espera para a próxima safra, no meio do ano, colher 40 toneladas. Da matéria prima, ele faz 5 mil garrafas de vinho. “Dizem que agosto é mês de desgosto. Só se for da minha propriedade para fora”, exalta o produtor. Espigão na chácara de Djair só o bambu de 30 metros, símbolo de resistência, pois ainda é maior que os prédios de até cinco andares em construção na cidade de Vicente Pires.

CIDADE FORA DE CONTROLE

O Correio questionou quatro autoridades que acompanharam, nos últimos 20 anos, o processo de ocupação irregular em Vicente Pires: o governador do DF, Agnelo Queiroz; o secretário de Habitação, Geraldo Magela; o deputado distrital e favorito a assumir a presidência da Câmara Legislativa, Wasny de Roure; e o secretário extraordinário para a Copa do Mundo, Cláudio Monteiro. Todos eram deputados distritais na legislatura de estreia da Casa, quando foi realizada a primeira CPI da Terra, em que um dos focos era Vicente Pires.

Por que se permitiu a criação de uma cidade totalmente irregular do ponto de vista ambiental e urbanístico nas barbas do poder?

Agnelo Queiroz, governador do Distrito Federal “A causa foi a omissão com o estímulo de grupos ligados ao governo. Faltou uma política pública habitacional consequente que oferecesse infraestrutura e moradias legais. Faltou ainda a regularização para evitar novos parcelamentos, tanto que muita gente ocupou de boa fé.”

Geraldo Magela, que está entre os que subscrevem a CPI da Terra de 1991 “No governo do GDF dos anos de 1999 e 2000, não houve planejamento urbano nem fiscalização sobre aquela área. A ausência de políticas públicas se tornou um incentivo para o parcelamento irregular. A falta da ação do Estado gera o descontrole na ocupação.”

Cláudio Monteiro, também entre os que subscrevem a CPI da Terra de 1991 “A cidade cresceu de forma até meio desordenada por uma ausência de política pública que atendesse a uma demanda real de moradia da classe média. O governo sempre se preocupava com a moradia de baixa renda, e a classe média encontrou alternativas, como os condomínios.”

Wasny de Roure, relator da CPI da Terra de 1991 “Foi incapacidade do Estado de fazer o enfrentamento e gerenciar o arrendamento dentro do projeto de ocupação para fins rurais. Pelas faltas de condições de acesso a moradia, muitas famílias compraram em área irregular. Houve complacência e omissão do Estado.”